我觉得营销有时就象写论文，首先要提出问题，然后在分析问题，最后拿出解决问题的方案，如果这三部分都很得当，衔接流畅，那么这篇文章就能得高分。就拿装修房子来说，业主要装修房子，这是问题的表面，现实问题是，他计划多大的投入，他计划装修的风格是什么样的，他对你的信任有多少，装修后的服务保障有没有，这些问题才是问题的关键，然后你要针对这些问题提出分析，你能提供什么样的服务，这些服务如何能够满足他的需求，最后帮助他提出一个或两个解决方案供他选择。
至于你提到的解除业主的戒备心理等问题，还要在实践中摸索，根据具体情况入手，有人喜欢先聊天较朋友，在谈事。有人喜欢开门见山谈问题，自己慢慢把握吧。
如果你对业主的初次交谈还把握不好，我教你一手现成的，就是提问追问法：你好好总结一下业主经常遇到或比较感兴趣的问题，列上一百个，并全部做出答案，根据具体情况向业主提出问题，业主必然回答，然后根据业主的回答或疑问给于解释或继续提问，这样慢慢就能了解业主的想法了。
至于留电话的问题我想应该是你主动赠送名片，在临走时再向业主提出要电话，说话要委婉一些：比如，我们回去再商量一下，看看能不能给您提供更多（更优惠）的服务；您的情况比较特殊，我回去跟技术总监再商量一下，给您回个电话；X先生：我们留个电话吧，有什么情况我们再联系。